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随笔

维修不起的房子!你引以为豪的豪宅,也许二十年后变成贫民窟!

时间:2019-10-20 22:49:40   作者:淘乐网   来源:cnxc114   阅读:3264   评论:0
内容摘要:  越来越多的报道,让我们逐步意识到一个反常识的问题,尽管建筑技术不断进步,现代建筑的寿命却在不断地变短!  使用砖石木材的传统建筑,平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说,它的寿命只有一半:60年。&ems...
  越来越多的报道,让我们逐步意识到一个反常识的问题,尽管建筑技术不断进步,现代建筑的寿命却在不断地变短!
  使用砖石木材的传统建筑,平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说,它的寿命只有一半:60年。
  国内的建筑寿命,甚至短到只有三十多年!
  当我们因为无力承担旧房子的高昂维修费用,而不得不结束它的生命的时候,我们又是否想过:

  关于房子,从来没有天灾,只有人祸,攀比、短视、贪婪……

维修不起的房子!你引以为豪的豪宅,也许二十年后变成贫民窟!

  一、你的房子还能活多久?
  如果你的房子是有良心的建筑师建造的话,它的寿命大致如下:
  在建成的两年内,维护的职责主要是开发商。新建筑的大部分板块都处在保修期范围内。完全不会出现大修问题,维护主要以清洁和检查为主。
  房屋建成的2-5年期间,维护职责会慢慢向房产所有者转移。同样,基本不会出现大修问题,维护也主要以清洁和检查为主。
  房屋建成5-10年,屋顶会陆续开始出现问题,这也是这个阶段最大的维护。除此之外,大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。
  请注意,这个阶段开始,除了主体结构,开发商不会承担任何质保了,一切问题,都是你的。
  房屋建成的11-29年,大量的建筑部件开始恶化,需要进行替换改造。
  首先是屋顶,平均寿命大概是15-18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备,大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同,一般在20-30年之间面临着更换(国内因为养护不足要短很多)。

维修不起的房子!你引以为豪的豪宅,也许二十年后变成贫民窟!

  外部的密封胶和火警系统,在这个阶段也面临着大修。
  维修的过程中会出现一个很棘手的问题,当年生产部件的公司或许已经倒闭,很难找到维修的部件和服务。同时,很多房产的房屋维修基金告罄,开始出现加征的情况。
  房屋建成的30-49年,业主开始要面临高昂的维护费用。
  管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外,房屋的主要组件也需要进行预防性维护。
  当房屋超过50年的情况下,整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。如果它还没倒掉或者拆除的话。
  二、不同的世界,相同的难题
  日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑,通常只有30年的寿命。
  在上世纪70年代的房地产热潮中,修建了大量的公寓项目,一度导致了河沙的供应不足。在这种情况下,大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分,沙子中含盐量比较高,导致了建筑质量下降。
  1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑,在80年代的时候已经出问题了。

维修不起的房子!你引以为豪的豪宅,也许二十年后变成贫民窟!

  2018年,大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民,收到了4246欧元到82600欧元(约合3.34万-64.9万元人民币)的维修账单。
  才刚刚建成10几年的房子,就已经不符合现代的消防标准,需要支付高额的账单进行翻修改造。
  1980年至2010年期间,加拿大、新西兰出现了大规模烂公寓危机。
  由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统(EIFS)等包层系统,房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是,任何渗入系统的水或湿气,都被封锁在墙内,而这些国家的房屋又大量使用木质结构,结果导致了严重的变质,腐烂和霉菌。

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  仅在加拿大卑诗省,有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏,造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。
  2009年的新西兰,有机构估计,维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元,涉及到89000座建筑物。
  中国,为了避免高额的维修费用,不少房子主动先塌了。
  2009年8月4日,河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌,17人遇难;
  2009年9月5日,宁波市锦屏街道一幢5层居民楼突然倒塌;
  2012年12月16日,交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼倒塌,造成1死1伤;
  2013年3月28日,浙江绍兴越城区城南街道一幢建于上世纪90年代初期的四层楼民房倒塌。
  2013年5月,福建福州市一栋建于上世纪70年代的建筑坍塌。
  2018年,著名开发商为了抢工期、偷工减料,在建的楼盘直接发生坍塌。诸多开发商为了提高知名度,纷纷以建筑事故提高曝光率。
  2019年,深圳某小区楼直接倾倒,可喜的是,房价一夜之间上涨过万!!

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  按照我国《民用建筑设计通则》规定,一般性建筑耐久年限为50-100年。然而,现实生活中,很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大距离。
  三、症结:攀比、短视、贪婪
  1、盲目发展高楼
  几乎所有新城市的建设者,都会盲目地认为发展高楼,是城市化水平的标志,是解决居住问题、土地紧缺的唯一路径。于是,我们看到高楼竞赛。
  但是,我们根本没有前瞻性的技术储备和施工素质。一座楼,短短十几年,功能就完全跟不上。大干快上,用料能省就省,通过验收即可。
  品质问题,过了质保期就接踵而至,让物业持有者焦头烂耳。
  高楼能建起来,却无法采用最科学的规划、高品质的材料和施工工艺,建起来的必然是一座烂摊子。
  令人心痛的是,作为城市文明水平的地下排水、排污管网,因为看不见、投入大、没有“经济效益”而被漠视至今。

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  2、不受约束的开发商
  城市管理者,因为素质和功利的原因,制定的法律法规往往对开发商起不到任何的约束作用。开发商放飞了自我,只要楼不塌,就万事大吉。
  不过,就算是楼塌了,恐怕也不怕。
  作为百年大计的房产,期房售出,开发商就能拿到全款,买房者则要背负长达数十年的债务。
  收房时,买房者作为非专业人士,往往成为被欺骗的一方。就算发生纠纷,买房者也会因为长期诉讼,讨不到半点好处。
  退房吗?房价可是扶摇直上。举全家之力买的房子,两年拿到手,只要不是要倒,大多数老百姓恐怕只能忍气吞声。
  作为一个理性的开发商,你会在设计上、施工上、材料上追求卓越,精益求精吗?
  如果是,你可能早被淘汰了。只要主体不垮塌,过个三五年,房子的任何品质问题就与你无关啦。

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  建筑工程首先是压缩钢筋,规定是20的胆大的可以到14,打个七折,甚至使用竹签替代。
  水泥标号等什么估计除了袋子上的数字是真的,里面连最低标号的合格不知是否达到,保温棉什么,为什么粘合不牢,实际上原来产品都有密度要求,但是估计都是当泡沫了,越轻越好。
  材料偷工减料的背后,就是大幅度压缩工期,提早一天完工,就创造一天的纯利润。
  混凝土还没干的时候,只要脚能站下去不陷,就急着下道工序施工了,什么混凝土保养周期的去见鬼去吧。对于下层来说,过早的沉重和脱模,实际容易造成力量分布不均,有的严重的就是大梁开裂,甚至整体坍塌。

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  最后的结果是,房子交付,开发商拿钱走路了,留下一地鸡毛,交给物业公司,小问题,帮糊糊,大问题,帮拖拖,反正到最后,要不动用维修基金,要不就是业主耗不起,自己解决,还是业主自己倒霉。
  3、房产管家,还是业主的爹?
  物业公司,也不是吃素的呀。曾经绝大多数物业公司,都是开发商的子公司、孙公司,千丝万缕的联系。物业公司的主要工作,就是收钱,摆平。与hei社会无异。
  房子是要维护的呀!物业公司收取物业费,是要参与维护房子的,而不仅仅是扫个垃圾、雇几个保安(往往还是用来对付业主)就完事。

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  公共区域的收益,是全体业主的,也是可以用来维护房子的。
  物业公司服务不达标,业主委员会是有权利更换物业公司的。
  ……

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  然而,几乎绝大多数的物业公司,都将公共区域收益占为己有。他们的主要工作,就是摆平业主的不满。替换他们?别做梦了。

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  几乎所有基层政府部门,都以稳定为第一宗旨,只要辖区没有骚乱,他们是没有动力组织更换物业公司的。
  于是,很多质量不达标的房屋设备,又因为检查维护缺失,过早进入老年,苟延残喘,苦不堪言。
  4、公共维修基金:公共的,凭什么给你用?
  笔者亲历多起屋顶漏水,需要动用维修基金。结果相关管理部门百般阻挠,终于不了了之。
  原因何在?这笔钱,只要不用就不会担责,只要用了,就有可能秋后算账。你要是公务员,你会不会轻易批准?
  还有更严重的。维修基金收取时,是按照当时房价,收取的数额有限,10-20年时,很多大部件尤其是电梯之类的,都会面临全面更新的问题,一旦基金余额不足,是需要重新补缴的。
  那将是世纪难题。
  按照有关规定,常规的动用,需要三分之二的业主表决同意,事实上,要达到这个比例,难于上青天。
  所以,无力吐槽,买房慎重,坚决远离顶楼(可能漏水)。

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  四、有出路吗?
  未来,住在高楼里的,恐怕都是最底层的贫民。
  看看日本。
  东京市中心的一个公寓项目,修建于上世纪80年代,主力户型在11-15平米,居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元(约合3187元)住房福利的受助人群。现如今已经完全处于无物业状态。

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  没有定期的垃圾回收,公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段,应该根本不会有人租住。
  之所以出现这样的情况,就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后,业主就不再在乎物业管理的好坏。
  越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金,而这随之形成了恶性循环。更多的业主开始搬离,没有人再缴纳物业费用,物业公司选择离场,这栋公寓楼的价格也开始暴跌。
  虽然说价格要远低于周边的住宅,地段也处于东京的市中心,但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题,能否联系到所有业主都是个问题,更何况也没有业主会组织进行修复。
  一旦老旧高楼因为建造品质、老化过时、维修费用高昂,作为业主,出路在哪儿?是重建吗?
  别想的太美好了。高楼的容积率已经很高了,即便是重建,开发商无法创造更多的有效面积,无利可图。没有驱动力的项目,能推进吗?
  可能的出路恐怕只有两个:
  1,修修补补,将就着住,直到彻底沦为负资产或者倒掉;
  2,政府出面协调(难度可想而知),按房产折价回收,开发商接手重建。这好歹业主也能少遭受点损失。
  即便是重建,也会面临着一个无法回避的难题,原高楼的桩基无法拔除、无法利用,重新设计的桩基必须完美错开。
  所以,你明白了吗?
  不要奢望你的房子,一直是现在的样子,是你的重要资产,或许它会比你先老去,老到需要你去养它,甚至需要你花费巨资才能摆脱它!
  五、高楼,将是人类文明的耻辱
  文明,是人类与大自然的和谐共生。
  高楼,是插入地球母亲体内的毒瘤。

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  欧美的房产寿命,要高的多,值得我们每个人警醒。
  请看远一点,再看远一点!


标签:维修 房子 豪宅 贫民窟 


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